金融機関が「提案」するときは疑え

私は一条工務店で建てた人なら一度は聞いたことがある「ファミリーライフサービス」というところでフラット35(段階金利)で住宅ローンを4,500万円借りました。

あれから4年目になりましたが、 最近の住宅ローンの金利低下に合わせて、借り換えが気になっていましたが、ファミリーライフサービス自身から、「フラット35の現在の金利をご確認ください。」というお便りが届きました。

マイナス金利もはじまったし、いろいろ金利も下がっているからそうだよな~、と思うところですが、ちょっと待ってください。

普段、何にも言ってこない金融機関(銀行や証券会社や保険会社)が、「あなたのための提案」をしてきたら、絶対に疑ってください。

「何か」あります。

保険会社の「提案」で損をした話に学ぶ大事なこと

最も有名な例は、日本の大手保険会社が行うご契約内容確認活動です。

テレビCMで、保険に加入してからそのままになっている契約者を訪問して、何か変更したものはないか、無料でチェックしますよ、という活動です。

テレビCMをみて、「ああ、○○生命は親切な保険会社だな~」と思った人たちがたくさんいて、「新しい保障がプラスされたこちらの保険がおススメですよ」と言われるがままに保険を「転換」してしまった方たちが今も出ています。

これ、保険会社にとって逆ザヤ(つまり赤字)になっているいわゆる「お宝保険」をつぶすために、訪問しているので、「あなたのための提案」ではなく、「自分たちのビジネスのため」にやってます。

というわけで、見直しをすることがあっても、念のため、相手以外で本当にそうなのか、確認しましょう。

生命保険でいえば、他の保険会社に相談する、ファイナンシャルプランナーに相談する。そういうことですね。

相見積(あいみつもり)をとることを検討しましょう。

これは、住宅ローンの借換えも同様です。 スポンサーリンク


ファミリーライフサービスは、なぜ「提案」してきたのか?

ちなみに、私の場合、

平成24年に借りて、当時はフラット35Sは3段階金利で、

1~10年 1.279%
11~20年 1.979%
21~35年 2.279%

でした。

4年前に4,500万円借りた場合、利息は約1,500万円になります。

これを、「提案」によれば、

平成28年2月の固定金利で「1.48%」にするって言ってるんですよ。

シミュレーションの例では、5年目に3,000万円、固定金利2.55%(3段階金利)で借りて、借り換えをすると、なんと322万円得しますよ、とあります。

固定金利から固定金利への借換えで、ですよ!

※借換えの事務手数料や不動産登記代など経費を引いているかはよく読み取れません。

つまり、裏を返せばファミリーライフサービスは自分が322万円損する提案をしてきているわけです。

クレイジーです。


なぜ提案してきたんですか?

考えられる理由の1つは、「他の金融機関への借換えの防止」ですね。

そうでなければ、放置していれば、気づかれずに高い金利を払い続ける人だっているでしょう。

2016/03/01追記
いちめんさんからコメントをいただきました。
今はわかりませんがファミリーライフサービスはフラット35専業だったはずです。

フラットでの収入は手数料だけと言っていましたので、機構が貰う利息がいくら減ろうと関係ないのです。

それよりも再契約して手数料をもう一度取りたいということだと思います。

まぁ集金代行の手数料も貰ってるかもしれませんが。

再度手数料払ってもお釣りが来るくらい金利が下がってるってことなんですね。
なるほど! 利息が関係ないなら提案する理由としてはクレイジーではなくまともですね。

ありがとうございました!

返済実績がある人にやめられた方が損!

せっかく審査をして住宅ローンを通した人です。

しかも、借りてから毎月きちんと返済している実績があれば、優良顧客です。

他の金融機関にするっと借り換えされたら損ですよね。
 

・・・あ、ちなみに、さっきの保険会社と違って、ファミリーライフサービスの理念として、借りた人の有利になるように提案をする姿勢という可能性もあるので、その場合は、私の言い過ぎです。

ただ、疑うことは大事です。
 
少なくとも、目先の322万円を失うことよりも、そのあとに得られたであろう利息の方がこのシミュレーションだと600万円くらいあるので、普通の感覚なら放ってはいられないわけです。

ネットで簡単にできる借換えシミュレーション

自分もどうなるか、ファミリーライフサービスでもどうなるかシミュレーションをしてみました。

電話でできるのですが、そうすると、「説得」される可能性もあるので、ネットでさくっとやりましょう。

金利情報はこちらからわかります。
⇒ ファミリーライフサービス公式サイト|借換え専用ページ

シミュレーションはこちらでできます。
⇒ 借換えシミュレーション - 住宅金融支援機構

例えば私の場合、このようになりました(2月適用金利1.48%の場合)。

左が現在の住宅ローン、右が条件変更後の住宅ローンです。
借換シミュレーション

これで試算してみると、次のように165万円くらいのマイナスになります。
借換シミュレーション結果

諸費用が61万円くらいかかってますが、これは、借入れ残高の1%の事務手数料のほかに、次の費用がかかってます。
借換諸費用

それでも164万円のおつりがくるわけですから、どんだけ金利が下がってるんだってことですね。

4年前でこれで、5年前の方だと300万円くらい違う例もあるわけですから、それより前の人は、もっと違うんでしょうね。きっと。

借換えをするなら、相見積をしよう!

というわけで、相見積(あいみつもり)をしましょう。

家を購入するときにも、いろいろな業者の金額を並べて比較しましたよね。

もう忘れました?


車の購入の時だって、ディーラーごとに戦わせませんか?

やった方が得ですよね(私は昨年、新車購入時に94万円得しました)。


引っ越しの時も、引っ越し業者同士で全然価格が違いませんでした?

28.3.1追記

シミュレーションはフラット35の段階金利に対応していない場合が多いため、検討している銀行の「適用金利」だけ見て先ほどのシミュレーションソフトを使った方がいいですね。

⇒ 借換えシミュレーション - 住宅金融支援機構

使い方は先ほど書いたとおりです。

自分が本当にお得か、確認してみて、それでもファミリーライフサービスが得ならそのままやればいいわけですし、そうでなければ他に移ることも考えましょう。

借換え1点突破なら事務手数料が安い楽天銀行はいかが?

例えば、たくさん比較するのが面倒だけど、ファミリーライフサービスだけだとなあ、という方は、フラット35の借換で事務手数料が安い楽天銀行住宅ローンで借換えの見積をするのもいいでしょう。

⇒ 楽天銀行住宅ローン【借り替え】



ファミリーライフサービスの事務手数料が借入額の1%相当でしたよね。

シミュレーションのときには、事務手数料の割合を0.735%にしましょう。

まとめて相見積もできます。

次の一括比較サイトを利用すると、住宅ローンも相見積できます。

⇒ 住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も




実際に使ってみると、いったん、いろいろな項目を入力させて、その後、アプリを使って各銀行のサイトの必要項目を埋める際に、「自動反映」する仕組みです。

アプリはこんな感じです。
一括アプリ起動画面

こんな感じですでに登録した情報を自動反映していくので、複数の銀行の審査において、手間が省ける、といことですね(と言いながら、反映されないものもあるのが残念ですが)。
楽天銀行自動繁栄


ただし、手続きは面倒だから覚悟はしましょう!

借換えの手続きを始めてみてわかったのは、思った以上に面倒だということです。

まず、申し込みの段階から、あれこれ聞かれます。あらかじめ、源泉徴収票や確定申告書、土地・建物の全部事項証明書や住宅ローンの返済予定表など、関係する書類を集めて手元に置いておかないと、次々に来る質問に対応できずに止まってしまいます。

ただ、そんなことで100万円以上の節約を逃す手もありませんから、次のサイトを使って銀行に申し込んで、審査中です。

⇒ 住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も




入力項目がたくさんあって、面倒でした^^;

そういえば、借りたときも面倒だったのを思い出しました。

実際に実行する際には、さらに書類をたくさん書いたり、登記も必要です。


夫婦連帯債務の我が家もなんか、面倒そうだな~。

だから、シミュレーションをして、あんまり差がないのであれば、やめるのも選択肢です。

また、同じ金融機関(我が家の場合だとファミリーライフサービス)でそのままやってみた方が、勝手知ったるで楽かもしれませんよ。

節約できる金額(金利・事務手数料など)も大事ですが、その手間も、ちょっとは考慮した方がいいでしょう。


まあ、シミュレーションは無料だから面倒を乗り越えてでもやるべきかどうかだけでも、知っておいた方がいいですよね。

⇒ 借換えシミュレーション - 住宅金融支援機構

知っていてやらないならわかりますが、何も知らずに損をしていたらもったいないです。



「我が家の借換えシリーズ」スタート!

というわけで、今回は我が家の借換えシリーズ第1弾です。

我が家が借り換えをするのか、しないのかを含めて、今後の記事で追いかけていきたいと思います。


あなたは今、住宅ローンがいくら残っていて、金利が何%か、何も見ずに言えますか?

一度、住宅ローンの返済表を確認してみてくださいね。 


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