この記事は、書庫のある家.comの「やってはダメ!家の持ち分を夫婦平等に分ける前に知っておきたい贈与税の知識」に移転しました。

住宅を購入したらやって来た1枚の紙

家を購入・建築をすると、税務署から「お買いになった資産の購入価額などについてのお尋ね」という書類が届く場合があります。

税務署からのお尋ね

出典:三井不動産リアルティ「 お買いになった資産の買い入れ価格などについてのお尋ね


このお尋ねですが、すべての人に届くわけではありません。

でも、来た人は「税務署から疑われている」と思ってください。

税金を払わないといけないのに払っていない可能性があるから、それを調べるために税務署からお尋ねが来たのです。

いきなり税務調査(実際に訪ねてくる調査)をすると、人手がいるので、こうやって書類を送って調査をしているのです。

さて、ここでいくつかの素朴な疑問が浮かぶかもしれません。

なぜ税務署は私が「家を買ったこと」を知ってるの?

たぶん、住宅ローン控除の確定申告すらまだしていないのに、なぜお尋ねが来るのか疑問に思うかもしれません。

・・・というより、ちょっと怖いですよね。


税務署が着目するのは「不動産の登記情報」です。

あなたが登記をすると、その情報は税務署でも確認しています。

不動産の登記情報(登記簿謄本・全部事項証明書)を見れば、その家を誰が買ったのか、家を建てたのかがはっきりわかるからですね。

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税務署は「どんな税金」について疑っているの?


贈与税
です。

特に住宅の購入場面で多いのが、夫から妻への贈与親から子への贈与に対して、贈与税がかかるのではないかと税務署が考えている場合です。

「どんな場合」に贈与税はかかるの?

例えば、建物と土地の取得費用が3,000万円かかって、夫が自己資金と住宅ローンを合わせて3,000万円全額を用意したとします。

ところで、登記をするにあたり、司法書士さんから「持ち分はどうしますか?」と質問を受け、「やっぱり夫婦だから半分ずつかな」と適当に決めることはあるかもしれません。

贈与1
ところが、このように資金の負担登記上の持ち分が異なってしまいます。

夫が100%資金を負担したのに、登記上の持ち分は50%ずつでつじつまがあいません。

これを税務署は、こう考えます。
贈与2
つまり、登記上は夫が1,500万円分、妻が1,500万円分取得したことになっているわけですが、妻はお金がないため、夫からもらった、つまり、夫から妻に1,500万円分の贈与があったと考えます。

1,500万円分の贈与に対する贈与税は、450万5千円となんと30%ほどになります。
贈与税

このような事情があり、「お尋ね」の中では、どうやって妻は資金を調達したかを聞きます。

この3,000万円は実は夫婦で半分ずつ用意したんですが・・・。

贈与税がかかってはいけないと慌てて、税務署に対して「お尋ね」に資金の調達元をこのように書いたとします。

なるほど、最近は共働きの夫婦も多いので、例えば、頭金を200万円ずつ(計400万円)貯めて、住宅ローンも1,300万円ずつ(計2,600万円)それぞれが借りて(あるいは夫婦連帯債務者で)返済しているようであればそれでもいいかもしれません。
贈与3
しかし、妻が専業主婦の場合はどうでしょうか。

税務署は夫の源泉徴収票で「配偶者控除」を受けているか見ればすぐわかりますから、その出所を聞きたくなるでしょう。

税務署からは「なるほど。ところで、奥様は収入がないようですが、頭金200万円はどうやって貯めたのですか? それに、住宅ローンの1,300万円は今後、どうやって返済していくのですか?」と言われる可能性もあるかもしれません。

この辺りは、ケースバイケースです。


なお、税務署にウソを書いた結果、650万円もの税金と罰金を支払った実話については、次の記事に書いています。怖いですね。

参考 住宅資金贈与に注意! 税務調査で650万円の税金と罰金を払った人の話


これから不動産登記を控えています。気をつけることはなんですか?

すでに見てきたように、

(1)「資金の負担」と「登記上の持ち分」のつじつまがあっていること

(2)「資金の負担」の根拠(頭金を誰が貯めたか、誰が返済するか)が説明できること

の2つに注意する必要があります。


個人的には、(1)の方が問題になりやすいという感覚です。

資金の負担
登記上の持ち分については、税務署に確認される可能性もあるので、あらかじめ、説明できるようにすることをおススメします。

私のときには、こういう資料を一条工務店からもらいました。

(参考)一条工務店資料
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もちろん、自己資金がどこから来たかとか、夫婦の負担がどうか、とかはこの資料ではわかりませんが、あらかじめ、こういうお金の流れを整理しておくのは大事ですね。

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