この記事は、書庫のある家.comの「住宅ローン3000万円35年返済は大丈夫?毎月の本当の負担を計算してみよう!」に移転しました。

不安なのは、いくらかかるか数字で見ていないから?

新しい家と住宅ローン
年収600万円で本当に住宅ローンを3,000万円も借りていいのか、不安な方も多いですよね。

これは、3,000万円借りられるかどうかではなくて、「実際に3,000万円を返済できるのか」という不安です。

この記事では、年収600万円の人が、現在の超低金利を適用して、3,000万円の住宅ローンを借りた時に、どんな生活が待っているかをシミュレーションしたものとなっています。

夢のマイホームを何とかして手に入れたい方を応援したくて書きました。1つでも、参考になることがあればうれしいです^^

※2016年7月適用金利で記事を更新しています。

※記事が長いので、ブックマークをおすすめします。


2つのシミュレーションで借りていいのか確認しよう!

なぜ不安なのかと言えば、お化けと同じで、「なんかよくわからないもの」は怖いのです。

現実を見るために重要なのは、「数字」をちゃんと見ることです。

この記事では、自分のシミュレーションができるように、具体的なシミュレーション方法や目安もあわえてお伝えします。

ここでは、2つの側面からシミュレーションをしています。

【シミュレーション1】
毎月の本当の負担を計算してみよう!

住宅ローンの返済だけではありませんよ。団体信用保険料、固定資産税、修繕積立金(メンテンス費用)、住宅ローン控除などの影響から毎月の本当の負担を計算してみるシミュレーションです。

現在の住んでいるマンション・アパートの家賃と比べて、負担にたえられるか考えてみましょう。

<目次>
1-1 3000万円借りた時の総返済額はいくら?

1-2 3000万円借りた時の団体信用保険料はいくら?

1-3 3000万円の家の固定資産税はいくら?

1-4 修繕積立金も忘れずに!

1-5 あと月1万円追加を!

1-6 当初10年間は住宅ローン控除あり!

1-7 マンション・アパートの家賃と比較してみよう!


【シミュレーション2】
年収600万円のライフプラン(人生の資金計画)を計算してみよう!


今は貯金ができるけど、子どもが成長したら教育費用もかかるし、自動車の買い替えもあるし、というライフプランを反映して、家を買った時の影響をシミュレーションしてみましょう。

<目次>

2-1 基本情報の入力

2-2 本人・収入情報の詳細の入力

2-3 支出情報の詳細の入力

2-4 試算結果で注目するのは「家計」!

2-5 前提条件を少しずつ変えてみましょう。

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【シミュレーション1】
毎月の本当の負担を計算してみよう!

3人家族

シミュレーション1をするにあたって、次のような前提のもとで行います。

当然、完全に一致することはないと思いますが、各項目でシミュレーションためのツールを用意しているので、自分たちにとって違う部分は変えてみてください。

【前提条件】
(1)基本情報

夫:田中一郎
 30歳。年収600万円

妻:田中花子
 30歳。専業主婦

子:田中太郎
 6歳。来年から小学生

(2)家・土地の条件
家の購入金額
2,000万円

土地の購入金額
1,000万円

その他諸経費
今回は頭金から払ったものとして計算には反映していません。

新居のある住所
愛知県某市

(3)住宅ローンの条件
借入額:3,000万円
種類:全期間固定金利(フラット35S)
金融機関:優良住宅ローン
融資率:9割以下
借入期間:35年間
夫婦連帯債務:なし(夫単独で借入れ)

※「変動金利」を選択する場合であっても、必ず比較のために全期間固定金利で一度計算してみてください。
※融資率は計算上、9割以下を採用していますが、頭金なしで借りる場合には、9割超で試算してください。

【1-1】 3,000万円借りた時の総返済額はいくら?

まずは住宅ローンを3,000万円借りた時に、利子と合わせていくらになるかから計算してみましょう。

今回は、フラット35ということで、次の公式サイトを利用します。

ツール
 【フラット35】借入希望金額から返済額を計算

2016年7月のフラット35Sの融資率9割以下(21年以上)の適用金利を今回は例にします。

フラット35の金利は0.93%~1.58%ですが、ここでは金利と手数料がダントツに低い優良住宅ローンを参考にします。
優良住宅ローンフラット35
出典:優良住宅ローン公式サイト
 
適用金利を「0.93」%として、「【フラット35】Sを利用」にチェックを入れると、勝手に当初10年間の▲0.3%引下げ後の金利=0.63%が自動的に出てきます。
住宅ローン情報

住宅ローンを3,000万円借りて、当初10年間が0.63%、11年目以降が0.93%で計算すると、当初10年間は8万円。11年目以降は8.3万円となります。
住宅ローン計算結果

総返済額は、3,443万円ですので、3,000万円を借りると、35年間で443万円の利子を払うことになります。超低金利のおかげですが、それでもけっこうな金額ですね^^;

ここで一度まとめます。
【ローンのみ】

当初10年間 約80,000円/月

11年目以降 約83,000円/月


【1-2】 3,000万円借りた時の団体信用保険料はいくら?

さて、フラット35を借りる時に注意しなければならないのは、フラット35には団体信用保険料が含まれていないという点です。

団体信用保険料は、自分に万が一のことがあったときのためにかけておく生命保険です。

保険金で、住宅ローンの残債(残った金額)を返済するためにかけます。

こちらも35年借りたら、35年間保険料を支払うのが一般的なので、返済金額に含めて考えておく必要があるといえます。

ツール
 【住宅金融支援機構】機構団信特約料シミュレーション

住宅ローンの返済に合わせて団体信用保険料を設定するので、例えば、次のように入力します。
団信
3代疾病補償がついているものもありますが、今回は「なし」にしました。また、今回は田中一郎さん1人が住宅ローンを借りる予定なので、「デュエット(夫婦連生団信)」も「なし」にしています。

計算結果はご覧のとおり、トータルで約200万円です。団信は、住宅ローンの残高に応じて保険料が減っていくため、1年目は約10万円ですが、だんだん減少して最後には2千円になっています。
団信計算結果


・・・ただし、実は、団体信用保険料というのは、20代から30代前半の人にとっては非常に「損」な保険です。

なぜかというと、年齢や健康状態に関係なく、住宅ローンの借入額・金利などで保険料が決まってしまうので、若い人ほど本当は有利な条件で加入できるのに、中高年の人の保険料も負担している状態になっているからです。

田中一郎さんも30歳です。

そこで、35年間、最初は3,000万円ですが、だんだんと保険金が減る民間の生命保険を検討してみましょう。

ツール 【アクサダイレクト生命保険】生命保険料見積もり

最初に生年月日と性別を入力した後、今回は、「収入保障2」という商品を選択します。
収入保障1
30歳から35年後なので、「65歳満了」を選びます。

そして、保険金額ですが、金額を選ぶと下の方に一括で受け取る場合の「契約時点の受取金額」が表示されるので、これを住宅ローンで借りる金額にしましょう。今回は、「9万円」にすると、「3,000万円」相当になります。
収入保障2
そもそも収入保障保険というのは、「毎月の収入を保障するための生命保険」のため、月いくらもらえるかというシミュレーションになっていますが、団信の代わりにつかうためには一括でもらわないと意味がないため、このように契約時点の受取金額が3,000万円になるようにしています。

なお、そのとなりに35歳時点で「約2,600万円」とあるように、5年後にはもらえる保険金が減ります。

住宅ローンの返済の結果、元本が減っているので、5年後には3,000万円もいらないので、これでよいわけです。

というわけで、結論ですが、このシミュレーションでは、保険料は月3,404円となりました。
収入保障3
月3,404円×12か月×35年=1,429,680円

約143万円です。

団信が約200万円でしたから、約57万円もオトクですね!

なお、注意点としては、この結果はあくまで1つの例であって、もっと保険料が低くなる場合があるので、きっちり比較してから加入してください。

必要な保障は決まっているため、保険会社によって商品の差が出るものではなく、あとは保険料が高いか安いかだけです。

また、保険に加入するタイミングも、土地を購入する時からつなぎ融資が発生して借金を負っているので、その間に万が一のことがあったらマズイので、ローンを借りたら入るのが1番ですが、せめて工事がスタートする頃には入っておきたいものです。

今回は、この収入保障保険に加入したと仮定して、月3,400円を住宅ローンの返済額に加算します。
【ローン+保険】

当初10年間 約83,400円/月

11年目以降 約86,400円/月

関連 団体信用生命保険 VS 収入保障保険(1)

【1-3】 3,000万円の家の固定資産税はいくら?

住宅ローンの返済金額と保険料だけで、今住んでいるマンションやアパートの家賃と比較していないでしょうか?

マンションやアパートの場合、借りている側なので、固定資産税を自分が直接払うことはありません。

大家さんが負担していて、ふつうは家賃を決める時に固定資産税分も上乗せしています。

したがって、固定資産税の分も考えなければ、意味がありません。


固定資産税がいつ、いくらかかるのかについて詳しく知りたい方は、「固定資産税はいつ、いくらぐらいかかる?知らないと損する7つのポイント」をぜひお読みいただければと思いますが、さて、3,000万円の家の場合はどうでしょうか。

前提条件から、家の部分が2,000万円土地の部分が1,000万円となっています。

ここでは、次のサイトでシミュレーションをしてみました。

ツール 【東建コーポレーション】 固定資産税・都市計画税の計算

入力する際にポイントとなるのは、「固定資産税評価率」で、これによって変動してしまいます。
固定資産税シミュレーション
土地については下の「※1」に、「70%~100%で入力して下さい。一般的に大都市では評価率が低くなります。」とあるので、今回は「70%」としました。保守的に100%としてもよいでしょう。

また、建物については「※2」に「建物が木造なら50%、鉄骨造なら60%、RC造なら70%を目安として下さい。」とあるので、木造として「50%」にしました。

固定資産税結果

計算結果では、3年目まで建物の減額特例がある場合になっています。長期優良住宅なら5年間ですが、建物について、固定資産税が半減する特例です。土地の固定資産税や、土地・建物の都市計画税にはありません。

結果として、固定資産税と都市計画税を合わせて、

【当初3年間】
年123,333円
月10,277円
⇒約1万円

【4年目以降】
年193,333円
月16,111円
⇒約1万6千円


となります。

・・・建物はどんどん価値が下がっていくので、4年目以降を固定するのは本来おかしいのですが、細かく考えると複雑になるので、約1万6千円のままとします。

さあ、この金額も加算しましょう。3年目までと4年目以降で変わるので、3つに分けます。
【ローン+保険+税金)】

1~3年目 約93,400円/月

4~10年目 約99,400円/月

11年目以降 約102,400円/月
関連 固定資産税はいつ、いくらぐらいかかる?知らないと損する7つのポイント

【1-4】 修繕積立金も忘れずに!

マンション住まいの方は、毎月の家賃と一緒に修繕積立金を払っていますよね。

これは、将来の大規模修繕に備えて積み立てておくものです。

マンションの場合は、このような積立てを利用しますが、一戸建てになれば、自分で積み立てて10年後や20年後に修繕をしなければなりません。

といっても、新築の間は特に修繕とは縁がないので、大丈夫だと思っているかもしれませんが、おおよその目安として、10年間で100万円用意する、というのが一般的です。35年間で350万円です。

ただ、これからは消費税の増税や物価上昇など、何があるかわからないので、個人的には、月1万円の修繕積立をおすすめしています。

これも加算しましょう。
【ローン+保険料+税金+修繕】

1~3年目 約103,400円/月

4~10年目 約109,400円/月

11年目以降 約112,400円/月
関連 マンションだけでなく一戸建てでも重要な「修繕積立金」を貯めていますか?

【1-5】 あと月1万円追加を!

ええ~!まだあるの~と思うと思いますが、もうちょっとがんばりましょう。

その他にも増えるものがあります。

確実に増えるのは、この2つです。

・地震保険料

・電気代・ガス代・水道料金のアップ



また、それ以外にも、会社が遠くなって車での移動が増えるようになれば、ガソリン代が増えることもあるでしょう。

我が家も水道光熱費は確実に増えていますが、正直、これから何が増えるかなんてわからないので、月1万円追加しておきましょう。

家の購入をきっかけに、車をもう1台増やすなど、もっと増えると思う方は、月2~3万円でもOKです。
【ローン+保険料+税金+修繕+α】

1~3年目 約113,400円/月

4~10年目 約119,400円/月

11年目以降 約122,400円/月
関連 【実際どうなの?】1年間の水道光熱費@i-cube

【1-6】 当初10年間は住宅ローン控除あり!

さて、今まで増える一方でしたが、減る話もあります。それが住宅ローン控除です。

ざっくり言うと、毎年の住宅ローンの残高の1%だけ所得税が還付されたり、住民税が安くなります。

また、税金から引ききれない分は、すまい給付金として現金がもらえる制度もあります。


・・・ただし、資金計画を考えるときには、住宅ローン控除や住まい給付金をあてにしないことをオススメします。


つまり、ないものとして計算しましょう。

なぜなら、実際に家を購入すると、住宅ローン控除の減税分は所得税の場合、3月から4月に還付されるため、4~6月の固定資産税の支払いに使われることが多いからです。

当初は、固定資産税を払うときも、住宅ローン控除の還付金があるから大丈夫、と思っているのですが、4年目になると固定資産税の負担は重くなり(建物の半減特例がなくなるため)、11年目から住宅ローン控除が終了し、地獄を見る人がけっこういます。生活レベルを上げてしまうからかもしれません。

だからこそ、最初から考えないでおきましょう。

住宅ローン控除の還付金やすまい給付金は、もらえてラッキーなものというくらいにしておいて、別途、貯金しておくことをおススメします。

関連
 住宅ローン控除を確実に受けるための12のポイント


関連 住まい給付金のサイトで「住宅ローン控除」の計算が簡単にできます!

【1-7】 マンション・アパートの家賃と比較してみよう! 

さて、お疲れ様でした。シミュレーション1の計算はここまでです。

現在、マンションやアパートに住んでいる方は、家賃と比較してみましょう。

ハウスメーカーの広告の中には、単に住宅ローンのみの金額しか出さないところがあります。
【ローンのみ】

当初10年間 約80,000円/月

11年目以降 約83,000円/月
しかし、既にみてきたように、この金額は、決して現実的ではありません。

例えば、現在のマンションの家賃(駐車場代、修繕積立金を含む)が8万円の人は、「今の家賃並みで買えますよ」というセールストークに引っかかってしまうかもしれませんが、ちゃんとこっちと比較してくださいね。
【ローン+保険料+税金+修繕+α】

1~3年目 約113,400円/月

4~10年目 約119,400円/月

11年目以降 約122,400円/月
これを見ると、大体、住宅ローンの月々の返済額に3~4万円くらいを足したイメージになるかと思います。

どうです? 35年間、やっていけそうですか?

現在の家賃が11万円の方はそれほど変わらないですが、家賃が8万円の方にとってはけっこう厳しいと思いませんか?

関連 住宅展示場の営業さんに「本当の予算」を最初から言っていいの?

【シミュレーション2】
年収600万円のライフプラン(人生の資金計画)を計算してみよう!

3人家族
さて、シミュレーション1では、単純に返済額のシミュレーションをしてみました。

マンション・アパートの家賃と比較するだけでも、どれくらい負担が変わるのかがわかります。


しかし、今は貯金ができるけど、子どもが成長したら教育費用もかかるし、自動車の買い替えもあるし、というライフプランを反映して、家を買った時の影響をシミュレーションしてみましょう。

年収600万円の田中一郎さんは、3,000万円借りるとどんな生活が待っているのでしょうか。

シミュレーション1の結果を踏まえてExcelを利用して計算してもよいのですが、たいていの方にはExcelを使いこなすこと自体がハードルが高くてあきらめてしまうため、簡単に計算してくれる次のツールを利用します。

ツール 【住宅金融支援機構】 資金シミュレーション


【2-1】 基本情報の入力

まずは、基本情報を入力していきます。

配偶者は「あり」で職業は「無職」、年収も「0」万円にしています。子どもは1人ですが、もし、2人目を将来予定している場合には、それも入力しましょう。
条件1

今回は、「新規」で「一戸建てを建てる」を選択します。また、住宅ローンも田中太郎さん単独で借りるので「1つだけ利用する」です。
条件2

ローンについて詳細を記入します。

途中で融資手数料が出てきますが、融資手数料もかなり低い優良住宅ローンの場合は、借入額の0.5%なので、「定率」を選択し、「0.5」%とします。
条件3

なお、団信しかシミュレーションに入れることができないので、ここでは団信を選択しています。民間の生命保険を利用する場合には、計算結果より有利かなと思っておけばいいわけです。

物件情報も、予定している金額や面積を入力してください。条件4

【2-2】 本人・収入情報の詳細の入力

さて、基本情報を入力すると、確認画面が出てきて、すぐに試算することもできますが、少し修正を加えます。

「本人・収入情報」の「詳細を入力する」を選択します。
5

この中で、年収が上昇する率が初期設定では「1%」になっていますが、これからの時代、給料は増えないと思ってシミュレーションをした方が現実的だと思うので、年収上昇率は「0%」に変更しておくことをおススメします。
条件5

【2-3】 支出情報の詳細の入力

また、「支出情報」も修正します。

生命保険料を例えば月1万円分(65歳まで)あるとして入力してみました。さらに、子どもの教育についても国公立パターンになっていますが、私立などの希望があれば変更できます。
支出1

自動車の買換えについては、購入サイクルもありますが、わかりやすくするために、毎月一定額を払っているものと考えて、「ローン1」の欄に「1.5万円」としてみました。

126万円(=1.5万円×12か月×7年間)の車を7年間ごとに買い替えるのと同じ計算になります。
支出2
また、修繕積立金を反映するために、「一時的な支出」の欄に「年額12万円(月1万円)」で35年間1年ごとといれています。

【2-4】 試算結果で注目するのは「家計」!

では、試算してみましょう。

注目してほしいのは「家計に関する試算結果」です。「家計に関する試算結果」のタブをクリックしてください。
家計結果1

タブをクリックすると、先にグラフが出てきます。今回のグラフでは、プラスになっているのでほっとするところですが、大事なのはその下です。
グラフ

1番下に「毎月・ボーナス時の家計収支」の表があります。
家計結果
このシミュレーションだと、月々は赤字になり、それをボーナスで穴埋めする形になります。

是非、現在の家計簿やお金の使い方と比較してみましょう。

※地震保険料は0円になっているので、本当はもう少し赤字が増えますね。

【2-5】 前提条件を少しずつ変えてみましょう。

家族旅行や帰省を毎年しているなら、その分、ボーナスから支出が増えます。それ以外にもボーナスから臨時で支出している大きな出費はありませんか?

もう一度、シミュレーションに戻って、金額を変えてみるといいでしょう。


年収600万円で住宅ローン3,000万円は可能。ただし!

2つのシミュレーション結果はいかがでしたでしょうか。

結論としては、現在の超低金利では、年収600万円で住宅ローン3,000万円は可能と言えます。


ただし、子どもが3人いるとか、学校は私立ではないとダメとか、自動車は2台必要とか、お金が増える条件が増えていけば、このシミュレーション結果は異なる結果を示すことでしょう。

例えば、先ほどと同じ前提で、子どもを小学校から大学まで私立にすると、家計は簡単に破たんします。
私立
教育費私立パターン

子どもは小学校から私立じゃないといけない、と考えているご家庭では、年収600万円では、「家」を優先するのか、「子どもの教育(将来)」を優先するのか、という選択をすることにもなります(賃貸でも私立は大変だと思いますが・・・)。

例えば、これを補うために、妻が働きに出ることを考えるのも1つですし、奨学金を利用するのも1つの考えです。

見切り発車でとにかく家を買ってしまって、10年後に教育費が払えなくて教育ローンをやむをえず借りた、なんてことがないように、慎重に考えたいところです。

1番大事なのは、我が家のお金の優先順位!

だからこそ、単に「借りられる」から借りるのではなく、「我が家はどのようにお金を使うのがよいのか」を1番はじめに考えないといけないのです。


我が家では、私が年収600万円のときに、妻と収入合算して、4,500万円を借りました。

「住宅」と「食費」にお金をかける、その代わり、教育費用、旅行・レジャー費などはできる限りかけないといった優先順位を徹底しました。

〇妻の給料はすべて頭金用に貯金して4年間で1,000万円貯めました
生命保険・医療保険を見直しました
固定費を見直しました
住宅ローンの金利を低くするように徹底的に比較しました
団信の代わりに収入保障保険に加入しました
火災保険を徹底的に比較して、加入方法を工夫しました
両親から住宅取得資金の贈与を受けました
贈与税がかからないように非課税のための確定申告をしました
住宅ローン控除が効果的に受けられるように夫婦連帯債務にして持ち分を工夫しました
固定資産税はnanacoで支払ってポイントを貯めています

お金については徹底的にこだわりました。

このブログのタイトルには「書庫のある家」とあるように、我が家は「書庫のある家」を手に入れるために注文住宅で家を建てました

その代わり、徹底的にお金のことについてこだわってます。4年間で繰上返済を含めて1,000万円返して、残り3,500万円です。

関連 賃貸と持ち家、どっちがおトク?に対する答え。お金基準で考えるのをやめよう!

 
家がほしいと思ったとき、注文住宅ならいきなり住宅展示場に行ったり、分譲住宅なら近所の物件を見に行ったりすると思います。

でも、住宅展示場は近所の物件を見に行く前に、是非とも「家づくりノート」をつくって、家族の優先順位を確認しましょう。

関連 なぜ家づくりノートを作ると良い家づくりができるのか?(1)


まとめ

ここまでお読みいただき、ありがとうございましたm(_ _)m

この記事では、次の2つのシミュレーションを通じて、年収600万円の人が住宅ローン3,000万円を借りていいのかを考えてみました。

【シミュレーション1】
毎月の本当の負担を計算してみよう!

【シミュレーション2】
年収600万円のライフプラン(人生の資金計画)を計算してみよう!


自分たちに置き換えてシミュレーションをした結果は、いかがでしたでしょうか。


この記事は、夢のマイホームを何とかして手に入れたい方を応援したくて書きました。

1つでも、参考になることがあればうれしいです。

 
よくわからない点や、もっと詳しく聞きたい、記事にしてほしいというご要望があれば、お気軽に、コメント欄やメッセージ(お問い合わせ)にてneronaまでご連絡ください^^
 
マイホームがお金の面から安心してできることを、心から祈っています。