過去にも住宅ローンの繰上返済をシミュレーションしたのですが、3回目の繰上返済をするかどうか考え中です。

一条工務店ブログ内のカリスマブロガー、さすけさんのExcelで、今回はシミュレーションしています。

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さすけさんのExcelはこちらから手に入ります。
フラット35住宅ローンExcelシミュレーションを作ってみました\(^o^)/ | 一条工務店i-smartで建てるスマートハウス!フラット35住宅ローンExcelシミュレーションを作ってみました\(^o^)/ | 一条工務店i-smartで建てるスマートハウス!

我が家はフラット35で借りたのですが、段階金利で3段階なのですね。

借入額:4,500万円
借入期間:35年間

当初10年:1.279%
次の10年:1.979%
残り15年:2.279%


ネット上のシミュレーションツールだと対応しているものが少ないので、さすけさんのExcelはその点、楽です。
エクセル1

「平均金利」って、面白いですね。

3段階金利だと、結局、金利的にはお得なのかどうかがよくわからないのですが、平均すると1.848%くらいだというのが分かって、なるほど~、と思いました。

いや、現在の水準と比べるとこれでも高いと思いますが、当時は良かったんですよ。

しかも当初10年1%引優遇、次の10年0.3%優遇でしたからね。


さて、返済2年目と3年目に、200万円ずつ繰上返済(期間短縮)をしました。
エクセル2
平均金利は1.816%に下がりましたが、これは期間短縮で、1番高い金利(2.279%)の部分が35年から31年3か月に期間短縮したからですね。

繰上返済の効果は、400万円の元金返済で約335万円の利息軽減です。
エクセル3
いかに利息が大きな負担なのかがよくわかりますね。


一応、当初は65歳までの返済計画でしたが、このご時世なので60歳までは最低でも繰上返済をして、期間短縮しようと思っております。

それ以降は別途検討、というところです。

例えば、このペースで毎年200万円ずつの繰上返済をし続けるとどうなるかというと、15年目に返済が終わります。
エクセル4
おお、15年後だから45歳で終わるのか。すごいですね。


繰上返済による利息軽減メリットは、この場合、約1,100万円です。
エクセル5
つまり、4,500万円借りて、1,630万円の利息を払うべきところを、530万円ですむということですね。

おお、思わず繰上返済貧乏になりたくなる利息軽減額ですね。


まあ、そもそも通常の返済と合わせて年360万円~370万円を返済するわけですから、現実的ではありません。


次は、住宅ローン減税のことも考えて、検討したいと思います。