住宅ローン控除でガツンと節税してますか?

住宅ローンを借りて家を買ったり建てたりすると、所得税の還付や住民税の減額を受けられるのが「住宅ローン控除」です。
住宅ローン控除

税金自体が減ることから、「住宅ローン減税」と呼ばれることもありますが、どちらも同じです。

この記事では、このブログの中にストックされた数々の記事をご紹介しながら、住宅ローン控除の基礎知識や確定申告の具体的な方法、そして、住宅ローン控除をフル活用する方法についてご紹介しています。  スポンサーリンク


「住宅ローン控除」ってそもそも何?

ざっくり言うと、住宅ローンの年末残高の「1%」だけ、税金を安くしてあげます、という制度です。

年末というのは、もちろん12月31日のことです。

変動金利は1%未満のものもあり、一方で、固定金利で長期であれば1%を超えるものもあるので、とくにこの1%が金利によって決まっているわけではありませんが、年末残高に1%をかけ算するということは、ある意味では、利息相当を国が負担してくれる制度とも言えます。

注意点1:最長でも10年しか控除できない

35年ローンを組んだので、35年間控除を受けられるかと言えば、残念ながらそういう仕組みになっていません。

どれだけがんばっても、最長で10年間です。

そのため、住宅ローン控除で返ってきたお金で4月の固定資産税を払っている方は注意してください。

住宅ローン控除は10年しかできませんから、その後の固定資産税は自分のポケットから払わなければなりません。

資金シミュレーションをするときには、必ず、固定資産税も含めて検討しましょう。

なお、繰上返済をし過ぎて返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除ができなくなるので、こちらも注意が必要です。

関連 繰上返済で返済期間が10年未満になっても住宅ローン控除はできますか?

注意点2:払った税金が限界

これはよく質問がくるのですが、住宅ローン控除は、あくまで本来払うべき所得税と住民税を減らす制度です。

つまり、所得税と住民税が0円であれば、減らしようがありません。

例えば、夫婦で連帯債務で住宅ローンを借りて、家を建てたとたんに奥様が産休・育休で無収入となったとしましょう。

所得税も住民税も発生しません。

つまり、奥様で住宅ローン控除ができなくなります。

これはどうしようもありません。

私の妻も、1年間、住宅ローン控除ができませんでした(10万円弱も!)。

注意点3:親からお金を借りても住宅ローン控除はできない。

これは大丈夫だと思いますが、親や親族からお金を借りて家を買ったり建てたりしても、住宅ローン控除は受けられません。

銀行などの金融機関からふつうに借りたものだけです。

ただ、そうはいっても、親からお金が借りられるって、いいですよね。

我が家でも、一度、父親から退職金を貸してあげるから、住宅ローンを返済したらどうか、と言われたのですが、住宅ローン控除はできなくなるものの、利息はかなりなくなります。

・・・まあ、実際には、その後、電話がかかってきて、「やっぱり、老後が不安だから、手元に残したい」といわれてずっこけたんですが、もし借りることができるなら、住宅ローン控除より、そもそもの利息を減らすことを考えましょう。

なお、借入ではなくて「贈与」の場合には、こういう怖い話もあるので、適当にやったらだめですよ。

関連
住宅資金贈与に注意! 税務調査で650万円の税金と罰金を払った人の話


土地購入資金の贈与は平成28年3月15日までに上棟か確認を

確定申告の時では遅い!住宅ローンを借りるときにチェックすべき「住宅ローン控除の12の落とし穴」

住宅ローン控除の条件については、次の記事に詳しくまとめたので、落とし穴にはまらないように気をつけて下さいね。

関連 住宅ローン控除を確実に受けるための12のポイント

1.その住宅は「自分」で住みますか?
2.「12月31日まで」にその家に住んでいますか?
3.住宅ローンの借入期間は「10年以上」ですか?
4.「勤務先」から1%未満の利率で借りていませんか?
5.「親族からの個人的な借入れ」ではありませんか?
6.床面積は50平方メートル以上ですか?
7.床面積の1/2以上は「居住用」ですか?
8.その年の所得金額が3,000万円以下ですか?
9.居住の年を含む前後5年内に「優遇措置」を受けていませんか?
10.次のいずれかに該当しますか?(中古のみ)

(1) マンションなどの耐火建築物
→25年以内に建築されたもの
(2) 耐火建築物以外の建物
→20年以内に建築されたもの
(3) (1)で25年超、(2)で20年超の建物
→平成17年4月1日以降に取得し、一定の耐震基準に適合するもの
11.親族などから購入していませんか?(中古のみ)
12.贈与によって取得していませんか?(中古のみ)



住宅ローン控除を100%受ける方法

夫婦共働きが前提ですが、夫婦それぞれの名義で住宅ローンを借りるか、連帯債務で住宅ローンを借りることで、住宅ローン控除の枠を広げることができます。

どういうことかというと、先程説明したように、自分が払った税金が限度ということです。

住宅ローンの年末残高が3,000万円だとしましょう。

その1%は30万円です。

さて、あなたは所得税と住民税を合わせて30万円も払っているのでしょうか?

是非、一度、自分がいくら払っているのか計算してみて下さい。

もし、30万円払っているなら、1人で住宅ローンを借りることで、100%住宅ローン控除を受けることができるでしょう。

ただし、住民税から引けるのは最大で13万6,500円です。

少なくとも、住宅ローン控除をする前の所得税が16万3,500円以上ないと、100%使い切れないことになります。

その場合には、住宅ローンを夫婦で借ります。

そうすると、妻が働いていて、税金を払っていれば、妻の方で住宅ローン控除をすることで、むだなくできます。

例えば、3,000万円のうち、夫5:妻1で借りた場合には、夫で2,500万円、妻で500万円借りたことになるので、夫で25万円、妻で5万円の住宅ローン控除ができます。

それぞれ払っている税金がそれ以上あれば、むだなく使うことができますね。

・・・ただし、先ほど書いたように、妻が産休・育休になって税金を払わない期間があると、その間は住宅ローン控除ができないので、今後10年間の働き方も考えて夫婦連帯債務にするか考えましょう。

夫婦平等にして、住宅ローン控除で損した話

意外と気づかずに損をしているのが、夫婦平等だから、住宅ローンも半分半分にするケースです。

特にDINKSのときに夫婦の年収もあまり変わらないので、平等に住宅ローンを借りる、ということがあるのですが、やはりその後、子どもができて妻に働くことができない期間ができると、住宅ローンという視点で見ると、受けられない部分が大きくなってもったいないですね。

我が家の場合は、年収や今度の収入の状況をある程度考えて、私3:妻1にして、100%住宅ローン控除を受けています。

また、私の方の比率を多くすることで、住宅ローン返済中に死亡した場合の保険は、私だけかけることにして、保険料を節約しています。

もし妻に何かあっても、比率を減らしたため、保険でまかなわなくてもいいようにしています。

住宅ローン控除の必要書類

実は、住宅の購入に応じて、1つずつ手に入るものなので、クリアブックなどを利用して書類をまとめておきましょう。

関連 住宅ローン控除のための「確定申告用ファイル」の作り方


あとで探そうと思っても、普段見慣れない書類なので、なかなか見つからないかと思います。

関連 写真付・住宅ローン控除の必要資料一覧【注文住宅編】

・平成27年分 給与所得の源泉徴収票 【原本】
・「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」【原本】
・「住民票の写し」【原本】
・「土地」と「建物」の全部事項証明書
・土地の売買契約書
・建物の請負契約書


<必要に応じて>
・長期優良住宅建築等計画の認定通知書
・住宅用家屋証明書
・住宅取得等資金の贈与を受けて特例や相続時精算課税を受けた場合は、その額がわかる書類
・平成27年中の売電収入が記載された電力会社の明細
・太陽光発電システムの購入代金が分かる資料(一条工務店なら夢発電)

住宅ローン控除の確定申告の具体的な方法

次の記事で6回シリーズでご紹介しています。

関連 住宅ローン控除の確定申告の書き方 ~1.準備~

はっきりいって、難しくて全然わからない!という方は、必要書類と認め印(これ大事!)をもって、税務署などの確定申告会場へ行きましょう。

混んでいるので、待ち時間はありますが、会場に行けば、無料で教えてくれるので、悩んでいるよりましでしょう。

といっても、この手順の通りにやれば誰でもできます(このブログで過去4年間に多くの方が実践されています)ので、試しにチャレンジしてみてはいかがでしょうか?

2年目からの住宅ローン控除は楽チン♪

1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整でできるので楽チンです。

例え、医療費控除やふるさと納税があって確定申告をする場合であっても、年末調整の時に住宅ローン控除をすることをおススメします。

関連
入居2年目の住宅ローン控除の手続き

共働き夫婦の2年目の住宅ローン控除と医療費控除は誰がする?


すまい給付金も忘れずに!

多分、ハウスメーカーがやっているので大丈夫だと思いますが、住まい給付金をもらう時に必要な書類の一覧を用意したので、こちらもご覧ください。

関連 すまい給付金を受け取るために必要な書類一覧【画像付き】

 

最後に 固定資産税を節約しませんか?

この方法を使うと、固定資産税が節約できます。実際にnanacoで固定資産税を支払ったときのレシートがこちらです。
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詳しくはこちら nanacoとクレジットカードで税金や公共料金を節約するために気をつけること