今まで何度か繰上返済に関する記事を書いてきましたが、1月6日に無事(?)、200万円が繰上返済のために銀行口座から引き落とされました




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結果、

【返済期間】
 当初35年間⇒33年2月間(約2年短縮)

【元本総額】
 当初4,500万円⇒4,300万円(200万円繰上返済)

【2014年1月時点の残債総額】
 4,300万円くらい⇒4,100万円くらい


【利息軽減額】
 当初1,482万円⇒1,289万円くらい
 約193万円の利息節約

となりました。

まあ、これだけの金額を超長期で借りていれば当たり前かもしれませんが、繰上返済した分(200万円)と同じくらいの利息(約193万円)が減りましたね。つまり元利合わせて400万円くらいが繰上返済で消えたわけです。

200万円を35年間で常に2%運用できたら400万円くらい(2倍)になります。

それにしても、複利の力は借りる側になると怖さが際立ちますね


ちなみに、私の住宅ローンに対する考えは、

【金利の選択】
◎10年以内の短期なら変動金利
◎10年超20年未満はどっちもどっち
◎20年以上の長期なら全期間固定金利
※1%以下金利なら10年借りて住宅ローン控除を受けるのもあり。


⇒20年以上のためフラット35で全期間固定金利を選択

【返済期間】
◎最終的には自分が60歳になるまでの期間にすべき
◎つまり返済期間は「60歳-借入時の年齢」が現実
◎オーバーしたら繰上返済で対応することも検討
※60歳は現在の年金の前倒し可能支給年齢(繰上請求制度)


⇒当初は65歳完済の返済スケジュール
⇒繰上返済により63歳完済の返済スケジュールに

【繰上返済】
◎住宅ローンは「時間」を買う商品のため原則としてしない。
◎ただし十分な手元資金があって老後の資金を運用して貯めるくらいなら繰上返済するのも選択肢の1つ。


⇒住宅ローンの金利2%を上回る運用を35年間続けられる保証があれば繰上返済しないで運用した方が断然有利。しかし、そんな保証はどこにもない。
⇒手元資金はしばらく働かなくても問題ない金額があるため繰上返済をしても家計防衛資金は問題なしと判断。


まあ、そんなわけで繰上返済を実行した次第です

毎月2万5千円を強制的に給与天引して退職金目的で貯めているのですが、100万円以上になれば繰上返済をするかもしれません(40カ月で貯まる計算)。

徐々にですが、60歳までの返済にしておきたいですね。

住宅ローンについては、変動金利か固定金利かという選択肢は難しいですが、例えば、35年間超低金利が続けば固定金利は損なのは明らかです。

それより問題なのは、金利上昇の局面です。

私は35年間の間に必ず金利上昇する方に賭けているので、全期間固定金利を選択しました。変動金利と比べればしばらくは損だと思いますが、まあ、仮に35年間超低金利が続いても、金利上昇リスクにびくびくする日々を送らなくてすむ「保険料」ということなんでしょうかね

ちなみに、フラット35の場合は、団信への加入義務がないため、私は民間の生命保険会社(ソニー生命)の保険に入っています。4,500万円を借りた時に残債に合わせて保障額が減っていく保険ですが、今回、4,300万円を前提に再設計(200万円分、保障額が多い状態)をするので、保険料をちょっとでも減らせそうです。

少しでもお金の勉強の成果を実践して、おトクな方法を追求していきたいです

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