●11月の繰上返済はストップしました。
前回までの記事はこちらです。

フラット35の繰上返済(ファミリーライフサービス編) (1)
フラット35の繰上返済(VS住宅ローン減税) (2)
繰上返済 VS 車の現金購入

結局、その後どうなったかといえば、11月実行予定だった繰上返済はストップすることになりました。ファミリーライフサービスの担当者さんは電話で一度やめますと連絡しても素敵な対応をしてくれたのにホント申し訳ないです



●11月返済 VS 翌年1月返済
前回の宿題が、

(1)夫婦連帯債務の場合の住宅ローン減税
(2)繰上返済のタイミングは年末?翌年1月?


でした。

(1)については、

収入合算で住宅ローンを借りる時に気をつけること

でまったく語りませんでしたが、結局のところ、妻が働いて所得税・住民税を払うかどうかで変わってくるので、あまり考えないことにします。

一方、今回のテーマが(2)です。

11月返済 VS 翌年1月返済

としましたが、言い換えると、

「早く返して利息を減らすか」VS「住宅ローン控除を無駄なく使うか」

という戦いです。


住宅ローン控除は12月末のローン残高で計算するので、年末ぎりぎりに繰上返済をすると、利息は減るのにそれ以上に住宅ローン控除も減ってしまって、結果的に損をする可能性があるのです。


●我が家の場合
というわけで、シミュレーションをしたいのですが、前回まで使っていたシミュレーションサイトでは、残念ながら「●月返済」まで対応していません

そこで、高機能住宅ローンシミュレーションの力を借りたいと思います。


【案1:2013年11月返済】  
2013年11月返済

【案2:2014年1月返済】
2014年1月返済

利息12,884,346円VS利息12,889,745円

2013年11月繰上返済の方が、5,399円有利です。

ところが、住宅ローン控除は、

【案1:2013年11月返済】 
2013年11月返済(2)

【案2:2014年1月返済】
2014年1月返済(2)

なお、我が家は夫婦連帯債務で借りているため、住宅ローン控除の最大控除は40万円が上限ではなく、結果的に借入額の1%(最大44万円)までできます。

2013年返済か2014年返済かで、今年の住宅ローン控除が、大きく変わります。

411,939円 VS 431,958円
となり、2014年1月返済の方が20,019円有利です。


【結論】
2013年11月返済 利息 5,399円有利

2014年1月返済
  住宅ローン控除 20,019円有利

⇒ 2014年1月返済  14,620円有利


・・・というわけで、11月の繰上返済は、いったんストップして、来年1月に行うことにしました


たまたま今回は住宅ローン控除のメリットが上回りましたが、我が家が借りすぎだからかもしれません。

条件次第なので、ご興味がある方はシミュレーションしてみてください。

面倒な方は、思い立ったが吉日ですが、住宅ローン控除がある方は、年末はちょっと我慢して翌年1月にしてみてはいかがでしょうか。


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