●「共働き時代」だから確認したい「収入合算」
我が家は、夫婦共働きのときに住宅ローンを組んでマイホームを建てました

周囲の30歳前後の人たちを見ていると、共働き率が割と高いように感じます。
(婚活に疲れている人たちもいますがそれはさておき)

なかなか給料が上がらなかったり、正社員になれなかったり、将来が不安だから2人でがっつり貯めようと思ったり、いろいろあると思いますが、住宅ローンを組むときは注意が必要です

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●『収入合算』で借りたはいいが・・・
住宅ローンを借りる時、旦那様単独(or奥様単独)で借りこともあるかもしれませんが、我が家では、土地も含めて注文住宅を建てるにあたり、4,500万円が必要でした。

さすがに、私1人だけの年収では難しいとのことでした。

しかし・・・

「奥様の収入も合算すれば大丈夫ですよ

なんだ、収入合算すれば借りられるならお願いしますと返事をして、住宅ローンは無事借りてやれやれ、と思ってしばらくすると、土地・建物の登記を行う前に、司法書士の先生から、

「ご主人様と奥様の持分(もちぶん)はどうしますか?」

と聞かれます

住宅ローンを収入合算、つまり夫婦名義で借りるということは、そのお金で買う土地・建物も夫婦の共有になります


当たり前といえば当たり前なのですが、そもそも住宅ローンを借りたといっても、右から左へ、ヒョ~~~んとお金は瞬間最大風速で消えてなくなりますので、なんだか実感がありません。

持分?

何だかよくわからないから適当に決めてしまっていませんか


どれだけ所有権があるのか=持分を登記しないといけないので、よ~く考えてください

確定申告の前になると、所有権(持分)の更正登記といって、間違いを訂正する登記が多くなるそうです。

なぜかというと、持分が住宅ローン減税に大きな影響を与えるからです


●金額を入れて考えてみると・・・
<前提>
・平成25年入居
・借入額3,000万円(頭金0円)
・認定長期優良住宅(MAX3,000万円×1%=30万円)
・夫:平成25年 年収見込600万円
   源泉所得税見込 20万円、翌年の個人住民税9.75万円超
・妻:平成25年 年収見込300万円
   源泉所得税見込 5万円、翌年の個人住民税9.75万円超
 ※年収・税金は目安です。

【パターン1】持分なし
3,000万円を借入れして購入
持分 ⇒ 夫1/1:妻

⇒ このパターンは、が自分で借金を返済し
  続ければ何の問題もないですね。
  そもそも持分で問題になることはありません。


 住宅ローン減税 30万円
 ⇒ 所得税20万円還付+個人住民税9.75万円翌年分から控除
 ⇒ 30万円>29.75万円 ∴29.75万円


 減税0円

合計 29.75万円減税

 
【パターン2】夫婦平等だから持分は1/2ずつ
3,000万円を借入れして購入
夫婦平等だから「夫1/2」:「妻1/2」

⇒ これは「論外」です。
   夫が3,000万円借りて払うのに、夫は1,500万円分、
   妻は1,500万円分の土地・建物をゲットするわけですから、
   夫から妻に対して1,500万円の贈与があったことになります。

贈与2

⇒ つまり、妻は贈与税を本来、払わないといけないわけですね。
   税務署からお尋ねが来るかもしれません。

参考|家を買ったら税務署から「お尋ね」が来るの?



【パターン3】借入額に応じて持分は1/2ずつ
と妻で収入合算して3,000万円を借入れして購入
借入れは夫婦で半分(1,500万円)ずつ負担する連帯債務
「夫1/2」:「妻1/2」

⇒ これは本来あるべき姿です。つまり、自分が借りた分だけ
   土地・建物の購入代金を支払ったということですから、
   パターン2のように夫から妻への贈与はないでしょう。

贈与3
⇒ なお、たくさん借りる場合には、夫婦連帯債務の時に
   それぞれで住宅ローンの控除枠が使えるメリットがあります。
   例えば、平成25年入居・長期優良住宅の場合、
   1人だけなら最大30万円/年が、2人いれば最大60万円/年
   まで可能です(そんなに借りる人はいないと思いますが・・・)。
   ちなみに、連帯保証の場合にはそんなことはできません。


 住宅ローン減税 15万円
 ⇒ 所得税15万円還付


 住宅ローン減税 15万円
 ⇒ 所得税5万円還付+個人住民税9.75万円翌年分から控除
 ⇒ 15万円>14.75万円 ∴14.75万円

合計 29.75万円減税

⇒ ただし、その後、妻が出産して育児に専念するため
   妻の収入が0円になると・・・



 住宅ローン減税 15万円
 ⇒ 所得税15万円還付


 住宅ローン減税 15万円
 ⇒ 所得税・個人住民税0円
 ⇒ 15万円>0円 ∴0円

合計 15万円減税

と大幅に減ってしまいます

これが収入合算の落とし穴の1つです。


●他にもある「収入合算」の落とし穴

・家の売却は夫も妻も承諾する必要があるので、夫婦仲が悪くなると 面倒なことになるかも(特に離婚すると面倒です)。

・将来、借り換えをするときに、収入面で審査が通らない可能性がある。

・そもそも収入合算しないと借りられないなんて、借りすぎじゃありませんか??

とまあ、そんなことを考えながらも、我が家の場合は、私1人分でちゃんと返済できるかをかなりシミュレーションしてから収入合算に踏み切りました。

DINKSだけど、家を建てたら子供がほしいと考えている方ほど、収入合算するかどうか、慎重に考えることをおすすめします


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